Adjudicação Compulsória: uma solução para regularizar seu imóvel

A compra e venda de imóveis, para garantir segurança jurídica, deve ser formalizada por meio de uma escritura pública, conforme previsto em lei. Esse documento é essencial para o registro no Cartório de Registro de Imóveis, etapa indispensável para que o comprador se torne, de fato, o proprietário do bem.

No entanto, há situações em que a escritura pública pode ser dispensada, como nos contratos de financiamento pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou em negociações de imóveis de valor muito reduzido.

Apesar disso, é comum que as partes formalizem um contrato particular de compra e venda, adiando a elaboração da escritura pública para o futuro. Isso pode ocorrer por diversos motivos, como parcelamento do preço, regularização do imóvel ou quitação de tributos.

O problema surge quando, após o cumprimento de todas as obrigações pelo comprador, o vendedor se recusa a colaborar na transferência definitiva do imóvel. Nessas situações, o comprador pode recorrer à adjudicação compulsória, que agora pode ser feita tanto judicialmente quanto extrajudicialmente, conforme o Provimento n.º 150/2023 do Conselho Nacional de Justiça (CNJ).

Adjudicação compulsória judicial e extrajudicial

A adjudicação compulsória judicial, já consolidada, permite que o comprador solicite ao Poder Judiciário a transferência do imóvel. Nessa modalidade, é necessário comprovar que o contrato foi firmado e que o comprador cumpriu todas as obrigações, como o pagamento do preço.

Com a entrada em vigor do Provimento n.º 150/2023 do CNJ, passou a ser possível realizar a adjudicação compulsória diretamente no Cartório de Registro de Imóveis. Essa alternativa extrajudicial é mais rápida e menos burocrática, mas exige o cumprimento de certos requisitos:

1. O contrato de compra e venda deve estar devidamente assinado pelas partes;

2. O comprador precisa apresentar prova de quitação das obrigações;

3. Não pode haver litígio em relação ao contrato ou ao imóvel.

Embora seja um procedimento administrativo, a presença de um advogado é indispensável, tanto para garantir a regularidade da documentação quanto para acompanhar todo o processo e prevenir erros ou complicações.

Cláusulas essenciais para viabilizar a adjudicação compulsória

Ao elaborar um contrato de compra e venda, é importante incluir cláusulas específicas que facilitem o direito à adjudicação compulsória em caso de descumprimento. Alguns exemplos são:

• Cláusula de quitação: previsão de que o comprador terá direito à transferência do imóvel após comprovar o pagamento integral ou conforme as condições estabelecidas no contrato.

• Cláusula de responsabilidade: atribuição das responsabilidades para a regularização do imóvel (como pagamento de impostos ou débitos pendentes).

• Cláusula resolutiva: definição clara de que o descumprimento das obrigações pelo vendedor, como a recusa em assinar a escritura, autoriza o comprador a buscar a adjudicação compulsória.

• Previsão de multa: penalidade aplicável ao vendedor em caso de descumprimento das obrigações contratuais.

Essas cláusulas reforçam os direitos do comprador, facilitam o reconhecimento judicial ou extrajudicial da transferência de propriedade e ajudam a evitar disputas.

O ideal é sempre consultar o seu advogado de confiança ao comprar ou vender algum imóvel. Gostou do conteúdo? Compartilhe!

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